서울 집값 상승세 이어지면 종부세 8.9배…정부 "11% 가정 과도"

[경제일보] 서울 아파트값이 최근 1년간의 상승세를 이어간다는 가정 아래에서는 종합부동산세(종부세) 과세 대상과 세 부담이 비강남권까지 크게 확대될 수 있다는 분석이 나왔다. 다만 정부는 서울 집값이 매년 11%씩 상승한다는 가정 자체가 과도하다며 실제 종부세 부담을 전망하는 데 적절하지 않다는 입장이다.

6일 국회 정무위원회 소속 국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 자료를 분석한 결과에 따르면 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지 등 총 125개 단지의 34평형 아파트를 대상으로 분석했을 때 올해 종부세 과세 대상은 19개구 78개 단지로 나타났다.

서울 아파트값이 지난해 6월부터 올해 5월까지의 상승률인 11%를 매년 유지한다고 가정하면 종부세 과세 대상은 오는 2030년 비거주 기준 22개구 101개 단지로 늘어나는 것으로 추산됐다. 현재 표본 내에서 종부세 대상이 없는 관악·노원·중랑구에서도 과세 단지가 새롭게 발생하는 것으로 분석됐다.

과세 대상은 정부의 종부세 개편 직후 일시적으로 감소한 뒤 집값 상승이 누적되면서 다시 증가하는 것으로 나타났다. 비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 오는 2030년 101곳으로 늘어나는 것으로 계산됐다.

세 부담 증가 폭은 과세 대상 확대보다 더 컸다. 125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 오는 2030년 비거주 기준 5262억원으로 약 8.9배 증가하는 것으로 추산됐다. 실거주 기준으로도 3347억원까지 늘어 올해보다 약 5.7배 증가하는 것으로 나타났다.

단순히 주택 한 채당 평균 세액으로 환산하면 올해 95만1338원에서 오는 2030년 비거주 기준 842만8401원으로 약 8.9배 증가한다. 실거주 기준 평균 세액도 554만9778원으로 올해보다 약 5.8배 높아지는 것으로 분석됐다.

특히 세 부담 증가는 현재 종부세 부담이 상대적으로 낮은 비강남권에서 두드러졌다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 등 8개 자치구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 오는 2030년 비거주 기준 약 4058만원으로 늘어나는 것으로 계산됐다.

개별 단지에서도 과세 전환 사례가 나타난다. 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 부과되지 않지만 오는 2029년부터 비거주 기준 과세 대상에 포함되고 오는 2030년에는 약 113만원의 종부세를 부담하는 것으로 추산됐다.

다만 이 같은 결과는 서울 아파트값이 최근 1년의 상승률을 향후 5년간 그대로 유지한다는 전제에 따른 시뮬레이션이다. 재정경제부는 이날 설명자료를 내고 높은 가격 상승률이 지속된다는 가정으로 종부세 과세 대상과 세액을 추정하는 것은 적절하지 않다고 반박했다.
재정경제부에 따르면 과거 20년간 공동주택 공시가격은 상승과 하락을 반복했다. 전년 대비 10% 이상 상승한 해는 지난 2007년 22.7%, 지난 2021년 19.05%, 지난 2022년 17.2% 등 3개 연도에 그쳤다. 지난 2023년과 2024년에는 각각 18.63% 하락하고 1.52% 상승하는 등 연도별 변동폭도 컸다.

특히 정부는 올해 서울 공동주택 공시가격이 약 18.3% 상승했지만 지역별 격차도 컸다고 설명했다. 강남 3구의 상승률은 약 25%, 한강 인접 자치구는 약 23%였던 반면 나머지 자치구는 약 7% 수준에 그쳤다. 서울 전체 집값이 동일한 속도로 상승한다는 전제만으로 비강남권의 종부세 부담까지 추산하기에는 지역별 주택가격 흐름의 차이를 고려해야 한다는 것으로 풀이된다.

다만 집값 상승률을 절반 수준인 연 5.5%로 낮춰 가정해도 세 부담은 증가하는 것으로 나타났다. 이 경우 오는 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개구 82개 단지로 추산됐으며, 125개 단지 전체 종부세는 2926억원으로 올해보다 약 5배 늘어나는 것으로 분석됐다. 실거주 기준으로도 1719억원으로 약 2.9배 증가한다.

재정경제부는 "높은 가격 상승률을 보인 올해 수준이 지속적으로 유지된다는 가정을 전제로 해 종합부동산세 과세 대상 및 세액을 추정하는 것은 적절하지 않다"며 "금번 종합부동산세 개편은 거주 중심 주택시장을 정착하고 공정과세를 통해 세제를 합리화하기 위해 설계한 결과"라고 했다.